Podział nieruchomości jest procedurą występującą bardzo często w obrocie nieruchomościami. Ma on różne motywacje – konieczność obdarowania więcej niż jednego dziecka, sprzedaż dużej działki, wydzielenie mieszkań w domu, zniesienie współwłasności i wiele innych.
Czym jest podział
Podział nieruchomości jest czynnością faktyczną i prawną prowadzącą do powstania nowej nieruchomości. Możemy go rozróżnić na 3 kategorie.
Podział geodezyjny
Podział ten polega na wyodrębnieniu z istniejącej działki nowych, mniejszych działek ewidencyjnych. Nie przenosi się prawa własności tych działek. Dokonuje tego uprawniony geodeta zgodnie z przepisami miejscowego planu lub (jeżeli nie ma planu) warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu oraz odrębnymi przepisami lokalnymi. Podział dokonywany jest w postępowaniu administracyjnym, które kończy się wydaniem decyzji o podziale przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
Podział prawny
Podział prawny to nie tylko wyodrębnienie mniejszych działek, ale także przeniesienie ich własności na nowego właściciela. Nabyta przez drugą stronę działka staje się odrębną nieruchomością. Proces podziału prawnego kończy założenie dla niej nowej księgi wieczystej.
Podział fizyczny
Fizyczne dzielenie nieruchomości polega na przykład na odgrodzeniu działek płotem czy murem. Taka czynność nie zmienia granic działek, ani stanu prawnego samej nieruchomości.
Warto wspomnieć w tym miejscu o instytucji zasiedzenia. Jeżeli ktoś zasiedział fragment naszej nieruchomości i ogrodził sobie jej część, to takie ogrodzenie może wyznaczać granice nowego podziału.
Warunek dokonania podziału
Właściciel nie ma pełnej swobody w dzieleniu swoich nieruchomości. Możliwość dokonania tej procedury zależna jest od przepisów miejscowych i dostępu do drogi publicznej.
Zgodność z przepisami
Dopuszczalność podziału nieruchomości zależy od szeregu norm prawnych. Podstawą jest Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami, szczególnie cały rozdział poświęcony tej czynności. Oprócz tego na względzie trzeba mieć przepisu miejscowego planu. Plan określa minimalną powierzchnię nowo powstałej działki. Limit każda gmina ustala samodzielnie w oparciu o warunki i przepisy miejscowe.
W przypadku braku miejscowego planu, podstawą prawną będą warunkami określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz przepisy odrębne. Jeżeli jednak złożymy wniosek o podział 6 miesięcy po przystąpieniu gminy do uchwalenia miejscowego planu, postępowanie administracyjne w naszej sprawie zostaje zawieszone do momentu uchwalenia planu. Wtedy już nieruchomość będziemy dzielić w oparciu o nowo powstały plan. Ta sama zasada obowiązuje, gdy gmina wyłoży projekt planu do publicznego wglądu.
Dostęp do drogi publicznej
Powstająca z podziału nieruchomość musi mieć dostęp do drogi publicznej. Jeżeli działka nie graniczy bezpośrednio z drogą publiczną, konieczne jest zaprojektowanie odpowiedniej służebności po działkach sąsiednich, mających dostęp do drogi. Przebieg służebności umieszcza się na mapie do celów projektowych. Można otrzymać decyzję zatwierdzającą podział, nie posiadając bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. W decyzji tej musi znaleźć się informacja, że przy sprzedaży zostaną ustanowione odpowiednie służebności.
Ustanowienie służebności nie będzie konieczne, jeżeli przy zakupie działki nabywa się również udział lub prawo użytkowania wieczystego w działce stanowiącą drogę wewnętrzną.
